万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京(j733是什么意思īng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议(yì)733是什么意思申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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